小编：城市与区域治理研究院 苏志勇/文 2025年房地产市场到了止跌企稳的关键阶段，危险的房地产企业转债的过程也很清晰。
城市与区域治理研究院苏志勇/文 2025年房地产市场进入止跌企稳的关键阶段，危险房地产企业转债的进程也明显加快。 9月份以来，花样年、融创中国、中国奥园、旭辉集团、合景泰富、龙光集团、远洋集团、金科控股、佳兆业、碧桂园、富力地产、时代中国等十余家房企披露了债务调整或开发相关修复计划。据机构统计，2021年以来已有77家房企清偿债务，截至目前已有60多家宣布开展债务修复，其中20多家已完成债务修复或修复，债务化解规模超过1.2万亿元。随着房地产企业进入减债“深水区”，其减债方式已从寻找债务扩张转向大幅降债。bt和减修，从降低风险到化解风险。房地产企业积极减债的同时，也为减债后的中长期业务复苏创造了条件。 “金九银十”季节是房地产市场的传统销售高潮季节，保险类房企也获得了债权转债的机会。上个月，十余家房地产企业透露了债务修复计划或开展债务偿还工作。 10月3日晚，花样年霍尔宣布丁氏发展海外债务审查：持有公司现有票据约84.54%、现有债务工具剩余金额约77.33%的债权人正式签署或有效参与调整支持支持。根据修复方案，本次债务修复将通过运营有效缓解公司债务的短期偿债压力。优化债务结构，扩大季节性组合，为经营复苏和转型创造充足空间。 9月30日，中国奥园发布公告称，目前国内债务修复计划已基本完成，并征求各方意见。 1-9月，集团与境内多家金融机构达成合同安排，扩大了境内借款基础值约10.49亿元人民币的现有境内融资安排。 9月29日，合景泰富公告称，公司发行的两笔境内公司债券及全资子公司广州合景泰富控股集团有限公司发行的境内公司债券修复方案均已获相关债券持有人会议审议通过。三期债券兑付本息修复将进行修复，选项包括现金贴现购买、资产抵销，全面承认一般索赔，并提供全额贷款维持。 9月27日，金科股份公告称，金科股份、重庆金科、中信信托分别签署了亏损调整专项服务合同及相关文件，这标志着金科股份股份分红计划实施已进入最后阶段。 9月25日，龙光集团公告称，境外债权人持股比例超过80%参与了债务支持修订总协议，并强调公司将加快执行海外总债务修复计划，保障债权人整体利益。 9月15日，海外债务修复计划启动。重组方案通过全面释放和原范围内的债务释放以及新费和强制转债的释放，实现了债务结构的基本优化。同一天，计划抵达徐汇集团100.6亿元境内债券正在敲定。 6月底，在持有人大会正式表决和外债重组工作中，旭辉集团完成180亿元债务压力贷款，实现减债成功。 9月10日，富力地产推进第二次债务修复，计划以境内债券形式提供境内债券境内企业债券，包括现金共享、债务清偿为债务信托共享、减少经济权利、长期扩张海外中国债务为缓冲，并计划将境外债务修复期限延长至12月31日；融创中国计划于10月14日召开外债修复计划贷款会议；远洋集团于8月18日安排内债重复计划，并宣布将修复计划的投票时间延长至9月30日。这一点从前述房企就可以看出。一方面，在积极恢复债务的情况下，面临风险的房地产企业正在从被动应对转向主动解决。另一方面，不少房企的债务修复计划已获得债权人会议或法院判决批准，显示市场对房企重组的意愿不断上升。房地产企业债务转债路径选择进入“深水区”，贷款转债方式从寻求贷款扩张转向大幅减债和修复，从上升风险转向风险化。在实施路径上，主要包括贷款展期、债务修复、债务减免、债务置换、股权置换、资产抵销、现金回购、引入战略投资者等方式。在房地产企业危机初期，债务延期已成为房地产企业转债的重要途径之一。据统计，其中77家面临风险的房企中，超过半数采用展期方式应对债务债务，且大部分成功获得贷方支持。虽然扩张可以缓解短期流动性的减少，但从长远来看，如果企业不能有效增加现金流或实现再生，债务问题可能会重演。尤其是在当前市场销量下滑的背景下，保险公司通过销售的方式排出资金尤其困难，需要通过多种渠道解决债务问题。在房地产市场深度调整中，债务修复成为风险房企缓解流动性压力、优化资本结构的重要途径。 2025年，多家房企的债务修复方案获得债权人会议批准或法院裁决。例如，旭辉在9月份办理了通过七次重组的内债修复，涉及金额100.6亿元。的比例约sh支付增加20%，负债率提高至40%，保留债务期限缩短至7至8年，体现了国内债务修复计划的灵活性和务实性。与国内债务相比，海外债务修复方式更为复杂，涉及多方利益协调。修复计划的设计变得更加多样化。一些房地产企业正在尝试通过设立信托基金、引入第三方管理公司等方式来增强修缮计划的可行性。同时，债权人利益协调也成为主要环节，特别是涉及境外债券种类繁多、法律地域体系不同等情况。房地产企业往往需要通过谈判、协商甚至法律诉讼来推动修复进程。房地产企业在修复外债时，除了扩大债务和法律谈判作为额外的支撑压力广泛用于筹集偿债资金。 2025年，不少房地产企业将通过出售海外业主、股权或基础设施资产获得现金流，以偿还美元债务。从行业趋势来看，包括外债修复的推进，房地产企业入驻海外的希望将会上升。尤其是在国内融资渠道缺失的情况下，海外资产的流动性成为一大因素。此外，一些房地产企业还通过设立外资信托、向项目公司转让股权、引入外资收购等方式，实现了房产的妥善释放。除了修复债务外，资产处置也成为房地产企业解决债务的重要补充方式。具体包括清偿型债务、利用资产信托清偿债务、出售基本所有权等程序。尤其是2025年以来，不少房地产企业纷纷加快资产处置速度，形成“再调整+处置”两个轮子驱动的减债模式。例如，在修复境外债务的过程中，双方同时通过出售部分非核心资产、引入战略投资者等方式推进财产处置，实现债务结构的系统性优化。同样，在修复债务的同时，花园花园也通过向区域项目公司出售部分股权获得资金，以偿还债务并确保项目交付。为应对短期债务压力，仅今年上半年，万科就通过现有物业再生，实现回款57.5亿元，其中包括广州越秀区的商业物业、写字楼、金桥万创中心等项目。应对房地产企业重组，引入资产管理公司也是常见的操作方式公司（AMC）。 2025年，不少房企通过AMC合作实现大幅减债。例如，金科股份在司法组织过程中引入了实业和金融投资者，不仅优化了股权结构，而且促进了商业模式的变革。这种合作模式的核心是通过AMC介入，将部分债务转换为股权或其他形式的股权，从而减少公司偿债的短期负担。此外，AMC还可以帮助房地产企业进行交房、修缮，提高资产流动性，为企业创造更多的发展空间。从行业洞察来看，AMC的参与不仅提高了债务修复的成功率，也为其他房企提供了学习借鉴。尤其是在当前市场预期疲软的环境下，AMC的专业能力显得尤为重要。通过与 AMC 合作，重新房地产企业可以更好地平衡各方利益，实现债务修复的良性发展，同时也为行业风险的普遍化解提供了新路径。 “产权置换”作为修复债务的重要方式，逐渐被更多房企采用。从业内洞察，债转股不仅有利于打破负债率，还能通过股权融资增加资本，从而改善表结构。今年4月，融创中国启动海外债务修复计划。此次95.5亿美元境外债务拟进行“全程债转股”，全面化解公司上市层面的债务风险。此外，还有碧桂园、佳兆业、旭辉控股、阳光城、龙光集团、远洋集团、禹洲集团、金科集团等众多房地产企业项目，一定程度上避免了短期债务压力。面临持续的债务压力之下，房地产企业逐渐意识到单纯依靠修复贷款很难开始解决问题，于是开始探索通过转型业务来增强自身偿债能力。 2025年以来，不少房企在恢复债务的同时，积极推动商业模式调整，通过多种轻资产营收和运营来改善现金流状况。比如，一些房地产企业开始转向商业地产、管控、城市更新等领域，减少对传统住宅开发的希望。这一变化不仅有助于分散风险，也在一定程度上提高了企业盈利能力。从行业层面来看，业务变更已成为房地产企业转债的重要补充方式。虽然转型的过程可能漫长，短期内难以立竿见影，但其重要意义在于企业长期稳定发展的重要性不容忽视。未来，市场环境仍在发生变化，业务转型将成为房地产企业应对债务问题的关键策略之一，推动整个行业向健康方向发展。 ──────债权债务转换的房地产企业面临的挑战和政策空间。当前房地产企业转债任务已从案例崩溃转向适度复制，但挑战依然严峻。从经营上看，房地产市场持续惰性，房企自身缺乏“造血”能力；从融资环境来看，融资渠道主要向国有和央企倾斜，民营房地产企业仍面临融资困难；债权博弈中，债权人诉求不同，债务减免难以达成共识行动比率、条款等；从业主金额来看，房价、地价下跌，抵押品金额失效，用于偿还债务的资产严重削弱。这些困难的背后，可以看到更深层次的系统性问题：一是“输血”与“造血”的平衡问题。融资修复债务的外部支持是“输血”，解决办法主要在于恢复“造血”销售。然而，市场信心的恢复却滞后于政策的出台，造成了时间上的滞后。二是短期救济与长期变革的衔接问题。债务减免计划通常侧重于相对短期的债务修复，但行业转型需要更长期的技术。针对这些问题，政策需要在稳定销售市场与保险公司精准注入之间协调配合，避免陷入“拿保”的恶性循环。同时，要引导完成偿债的房地产企业将短期负担与转变发展模式的长期结合起来，如支持其转为房地产产权管理、运营服务、参与城市更新等。一是进一步强化融资协调机制的锐利性。现行的“白名单”制度致力于保护项目。 可以探索如何将其与企业的一般救助结合起来。对于管理架构比较完善、仅遇到短期流动性危机的房地产企业，我们可以在信用改善、引入战略投资者等方面提供更多支持，帮助其恢复金融市场信用。二是优化存量复兴金融支持。除了购买和储存库存外，企业的退出渠道金融资产证券化必须积极拓展。 REIT面向公众的政策可以优化，标的房产范围可以扩大，发行流程可以简单，房地产企业可以鼓励流动性向商业、住房等住房等REIT市场启动预实施。最后，明确转型支持路径。 《规定》更加明确地鼓励房地产企业从开发商向运营商转变。比如，在土地出让和税收方面，我们支持参与住房建设和运营、城市更新、养老地产等符合新发展模式的领域。它可以为完成债务偿还的房地产的安全和发展指明新的空间。解决房地产企业债务风险是一项系统工程，需要企业、债权人、金融和政府机构共同努力。以务实和建设性的方式共同努力。政策的主要目的是营造环境、破解瓶颈、引导预期。房地产企业贷款转股常见案例 1、融创中国的“全程债转股”模式，融创中国案例展示了一种更加灵活高效的做法。 2025年6月，融创债务修复计划实现主体发展，债权人支持率达74%，覆盖现有担保原则的83%。主要在于“全转股”模式，将债权转为股权，使债权人成为公司股东，从而实现债务处置结构。这种模式不仅有助于减轻短期偿债压力，还为贷款人提供了潜在的股权升值空间。此外，融创还启动了“股权结构稳定计划”，防止股权过度稀释，增强股东权益。通过向大股东解除股份限售，增强对公司长期发展的信心。计划转换的实际价格设定在合理范围内，既体现了贷款人的尊重和利益，又符合市场技巧。值得注意的是，融创的债务修复计划还对早鸟同意设定了较高的费用（1%），高于行业平均水平，显示出推动修复进程的热情。 2、金科股份的系统性债务 作为全国首家通过司法重整成功化解债务风险的上市房地产公司，金科股份的减债方式是一个系统工程。核心是通过司法重整市场的合法化、导向性框架，运用资本运作、引入战略投资者、创新债务偿还等多种方式。通过司法修复的方式，个别追偿并落实全部债务暂停采购，对于公司来说是一个重要的运营时间。通过股票、信托等工具，将复杂的债务问题转化为中长期问题，等待市场复苏，实现了“时间换空间”。修复方案充分考虑了债权人、购房者、职工、地方政府等各方的主要诉求。通过纳入支付方式，支付率得到了大幅提升，实现了各方利益的相对平衡。重新修复不仅解决了历史债务，而且为业务转型奠定了基础。新股东搬迁后，金科的战略定位转向“综合地产运营商”，转型为轻资产运营服务商。
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